De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat op basis van artikel 16 van het BBV ten minste:

a) een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
b) een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
c) een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
d) een onderbouwing van de geraamde fondsvorming;
e) de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Beleidskaders en visie

Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. Deze doelstellingen moeten helder zijn evenals de wijze van sturing, beheersing van risico’s en verantwoording. In 2016 is de Kadernota grondbeleid 2017-2020 door de gemeenteraad (2016-128) op 1 december 2016 vastgesteld. Deze kadernota vormt de komende jaren het kader waarbinnen het ruimtelijk beleid, zowel ten aanzien van volkshuisvesting, economische ontwikkeling en openbare ruimte, als voor infrastructuur, recreatie en natuur, op een verantwoorde en transparante wijze via het grondbeleid vorm kan krijgen. In de nota is beargumenteerd welke keuzes de gemeente kan maken om het grondbeleid uit te voeren. Dit kan actief dan wel faciliterend. Hierbij wordt opgemerkt dat dit betrekking heeft op nieuwe projecten, waarbij de gemeente er ook voor kan kiezen om geen grondposities meer in te nemen maar zich beperkt tot haar publiekrechtelijke rol.

Doel van de Kadernota grondbeleid 2017-2020 is het mogelijk maken van de ontwikkelingen uit de Structuurvisie Nieuwkoop 2040, het bevorderen van het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit en een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten.

Woningmarkt

Volgens het Centraal Planbureau komt de economische groei in 2018 lager uit dan in het voorgaande jaar. Na de piek van 2,9% in 2017 liep de economische groei in 2018 terug naar 2,6%. Naar verwachting is de groei in 2019 2,2%. De economische groei is breed gedragen en wordt ondersteund door alle bestedingscategorieën, waarbij vooral in 2019 en 2020 de nadruk ligt op de binnenlandse bestedingen. De werkloosheid neemt af van 6,0% in 2016 naar 3,6% in 2019.

Gelet op de stijging van het aantal woningverkopen en toenemende woningprijzen bevindt de Nederlandse woningmarkt zich na de kredietcrisis in 2013 al een aantal jaren in de lift. De gemiddelde woningprijzen zijn in het derde kwartaal van 2018 ten opzichte van een jaar eerder met ruim 9% gestegen. In 2019 is de verwachte stijging 6% en in 2020 3%. In de loop van 2019 wordt het hoogste prijsniveau van kort voor de kredietcrisis weer bereikt.

Uit de meest recente stand van de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis/OTB blijkt dat het vertrouwen in de woningmark positief blijft. Toch is er in het afgelopen jaar een dalende trend in het vertrouwen van de woonconsumenten te zien. De enorm gestegen woningprijzen en de steeds afnemende keuzemogelijkheden voor de consument in koopwoningen zijn de twee belangrijkste redenen waarom het vertrouwen in de woningmarkt afneemt.

Verkoop kavels in eigen beheer

In het boekjaar 2018 zijn 34 kavels geleverd en per 1 januari 2019 zijn er nog 142 particuliere kavels te verkopen. Van dit aantal zijn er 55 kavels in optie gegeven voor voornamelijk de plannen Zuidhoek en De Verwondering. De projecten Buytewech Noord en Langeraar Noordwest zijn daarvan nog niet in de verkoop omdat er nog geen vastgelegd stedenbouwkundig of bestemmingsplan is. Belangrijk is te benadrukken dat de genoemde aantallen het aantal kavels betreft conform de huidige grondexploitaties. Nieuwe plannen waar nog geen vastgestelde grondexploitatie voor is zijn niet meegenomen in dit aantal.

Marketing en promotie

Door de overstap in 2013 naar goedkopere programma’s is een eerste stap gezet om het woningbouwprogramma van de gemeente aantrekkelijker te maken voor haar eigen inwoners en voor hen die graag willen terugkeren naar de gemeente. Maar daarnaast blijft de gemeente voor de uitdaging staan om een groot aantal kavels te verkopen. Het gaat dan met name om de kavels in woningbouwprojecten De Verwondering en Vivero, maar ook om de kavels die in de andere projecten worden aangeboden. De doelgroep voor deze kavels zal veelal bovenlokaal / regionaal gezocht moeten worden. Dat kost tijd en energie en vereist onderscheidend vermogen van onze projecten.

Om het onderscheidend vermogen van onze projecten en met name de doelgroepen voor de vrije kavels te interesseren voor onze projecten is het noodzakelijk dat Nieuwkoop een positief imago opbouwt en onderhoudt als woongemeente. Het marketingcommunicatieplan is de basis waarop de komende jaren wordt gewerkt. Vanaf 2014 is dan ook gewerkt aan een gerichte gebiedspromotie, doelgroepenbenadering en marketingcommunicatie. Vanuit het marketingplan is voor 2015 een middelenplan opgesteld. In 2015 is het accent verbreed door ook de Noordvleugel van Randstad actief in de marketingacties te betrekken. Deze lijn wordt ook in 2019 op basis van het middelenplan 2019 doorgezet. Ook het kavelcentrum blijft een belangrijke rol spelen in deze strategie.

Actualisaties van grondexploitaties

Het hebben van een realistische programmering is belangrijk maar niet zaligmakend. Daarom wordt ook altijd aandacht geschonken aan de financiële oplossingen (incl. meerjarenperspectief), de instrumenten voor onderweg (bijvoorbeeld risicomanagement) en diverse organisatorische aspecten. Belangrijk is om duidelijk uiteen te zetten welke opties de gemeente heeft om (een) project(en) op koers te houden. Anticiperend hierop is in de Kadernota grondbeleid 2017-2020 vastgelegd dat alle grondexploitaties jaarlijks worden herzien. In deze herziening wordt gerapporteerd over de ontwikkelingen binnen projecten, over planning, programma en verwacht resultaat. Na vaststelling vormt de herziene grondexploitatie het financiële kader voor de verdere uitvoering van het project. Gemeentelijke eigendommen die mogelijk in de toekomst nog worden ontwikkeld (strategische gronden) en eigendommen die kunnen worden verkocht zijn in het Materiele Vaste Activa (MVA)-strategische gronden opgenomen.

Voor de actualisatie per 1 januari 2019 is er ten opzichte van het voorgaande jaar een wijziging van buitenaf. Dit betreft de verplichte tussentijdse winstneming op basis van de POC-methode (percentage of completion). Gemeenten zijn verplicht tussentijds winst te nemen bij winstgevende projecten waarvan de eerste grondopbrengsten binnen zijn. De genomen tussentijdse winst wordt toegevoegd aan de Algemene Reserve en is als extra kostenpost opgenomen in de grondexploitaties. Deze wijziging heeft dus invloed op het saldo van de grondexploitatie.

Resultaat positieve complexen

Resultaten positieve projecten (inclusief tussentijdse winstneming) per 1-1-2019

Bij Langeraar Noordwest is het woonprogramma gewijzigd op basis van het doelgroepenbeleid en ontvangt daardoor een voordeel van 1,3 miljoen. Bij Buytewech Noord is het resultaat verslecht door het toevoegen van een kostenpost voor het voorbelasten van de ondergrond en een wijziging in het woonprogramma op basis van het doelgroepenbeleid.

Het resultaat van Schoterhoek II is verslechterd vanwege de gestegen kosten voor het bouw- en woonrijp maken. De verplichte tussentijdse winstneming zorgt voor een significant verslechtering van het verwachte resultaat met ca. € 0,9 miljoen. Verder heeft de stijging van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van afgelopen jaar de grootste invloed op de verslechtering van het totale resultaat. Een andere oorzaak zijn de gestegen voorbereidings- en uitvoeringskosten. Bij de grondexploitaties GZ26 Schoterhoek II en GZ29 Buytewech Noord zijn extra kosten met betrekking tot het bouw- en woonrijp maken toegevoegd die in eerdere actualisaties niet waren voorzien.

Verder zorgt de verplichte tussentijdse winstneming voor een significant verslechtering van het verwachte resultaat bij de projecten Schoterhoek II en De Verwondering. De overige positieve grondexploitaties zijn verslechterd door de gestegen kosten voor het bouw- en woonrijp maken.

Het totaal te verwachten resultaat van de positieve complexen neemt af met ca. € 2,0 mln. netto contant per 1 januari 2010.

Resultaten negatieve complexen

Resultaat negatieve complexen netto contant per 1-1-2019

Het totale negatieve resultaat van de negatieve complexen neemt toe met ca. €1,0 miljoen (NCW) per 1 januari 2019. Het resultaat (NCW) verslechtert van € 38,2 miljoen naar € 39,2 miljoen. In bovenstaand tabel zijn de resultaten van de negatieve complexen weergegeven.

De grondexploitaties gemeentehuis Zevenhoven, De Zuidhoek en Meijepark en Noordse Buurt zorgen voor een verslechtering van het totale resultaat. Voor grondexploitatie gemeentehuis Zevenhoven is het verlagen van de opbrengsten voor de vrije kavels de oorzaak van het verslechteren van het resultaat (NCW). Bij de grondexploitatie Zuidhoek en Meijepark zijn de extra kosten voor het baggeren van een watergang de reden van de verslechtering van het resultaat. Het te verwachten resultaat bij Noordse Buurt is verslechterd met € 1,0 miljoen. Deze verslechtering heeft verschillende oorzaken. De belangrijkste redenen zijn de hogere saneringskosten van de kassen en de gestegen proceskosten voor dit project.

Bij de grondexploitatie Ter Aar Vernieuwd Verbonden 2e fase zijn de kosten voor het te slopen opstal opnieuw geraamd. De sloopkosten komen daarmee lager uit dan eerder was geraamd. Dit leidt van een verbetering van het resultaat (NCW) van de grondexploitatie.

Voorziening en reserve

De wijze waarop de reserves en voorziening zijn berekend en verantwoord zijn met ingang van de actualisatie 2016 gewijzigd. Er is vanaf 2016 één Voorziening Nadelige saldi grondexploitaties voor alle negatieve complexen. Als basis voor het bepalen van de hoogte van de Voorziening wordt uitgegaan van de eindwaarde van de grondexploitaties.

Daarnaast is met ingang van 2016 besloten om voor de post onvoorzien een aparte Reserve Onvoorzien grondexploitaties te vormen. Dit komt voort uit de notitie Grondexploitaties 2016 van de BBV waarin in bijlage 1 expliciet naar de artikelen 6.2.4, 6.2.5 en 6.2.7 van het Bro (Besluit Ruimtelijke Ordening) wordt verwezen. In deze artikelen wordt precies aangegeven welke kosten en opbrengsten mogen worden opgenomen in een grondexploitatie. De post onvoorzien komt hier niet in voor.

De Reserve Onvoorzien grondexploitaties wordt berekend op basis van een inventarisatie van de risico’s die te maken hebben met de negatieve complexen en daar een Monte Carlo-analyse over te doen.

Onderstaand wordt zowel voor de Voorziening Nadelige saldi grondexploitatie als de Reserve Onvoorzien grondexploitatie de gewenste hoogte van deze Voorziening en Reserve  berekend.

Voorziening Nadelige saldi grondexploitatie

De stand van de voorziening is per 31 december 2018 ca. € 42,1  miljoen, zie onderstaande toelichting.

Behoefte per 1 januari 2019
Voor de negatieve complexen is per 1 januari 2019 op eindwaarde een bedrag van € 42,9 miljoen nodig om de tekorten via de voorziening af te dekken, zie laatste kolom in onderstaande tabel.

Tabel resultaat negatieve complexen netto contant per 1-1-2018 en 1-1-2019, en op eindwaarde

Resultaat
Op 31 december 2018 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde tezamen ca. € 42,1,- mln. De behoefte per 1 januari 2019 is echter ca. € 41,6 mln.

Op basis van de actualisatie per 1 januari 2019 kan de Voorziening negatieve complexen verlaagd worden met een bedrag van € 423.637,- (eindwaarde). Belangrijk is te vermelden dat ten laste van deze Voorziening de negatieve resultaten van de complexen Noordse Buurt, gemeentehuis Zevenhoven, Zuidhoek en TAVV 2^e fase worden gebracht (subtotaal A). Het negatieve resultaat van de complexen Damstaete en Teylerspark I wordt ten laste van de Voorziening Permanente sociale woningbouw gebracht (subtotaal B).

Reserve Onvoorziene kosten grondexploitaties
Om de hoogte van de Reserve Onvoorzien grondexploitaties te bepalen wordt jaarlijks de risico-inventarisatie gedaan. Alleen voor de negatieve complexen leidt dit tot een opname van een post in de Reserve Onvoorzien grondexploitaties.

Per 1 januari 2019 komt de post Onvoorzien uit op € 942.862,-. In onderstaand tabel is een berekening van de post onvoorzien weergegeven.

Tabel behoefte reserve onvoorzien grondexploitaties per 1-1-2019

Voor het jaar 2018 is een post Reserve onvoorzien gevormd met een saldo van € 1,069 miljoen. Als gevolg van de risico-inventarisatie, die in het kader van deze actualisatie is gedaan, kan de reserve worden verlaagd naar € 0,942 miljoen. Dit betekent een verlaging van de post Onvoorzien met € 0,126 miljoen. Zie hieronder voor een berekening van de afbouw van de Reserve onvoorzien.        

Voorziening afgesloten complexen
Met deze actualisatie worden een aantal complexen afgesloten die nog niet helemaal af zijn. Het gaat hierbij om de complexen Middelweg en Buytewech Oost. Vanuit beide grondexploitaties worden er bedragen overgedragen naar de Voorziening afgesloten complexen dan wel dat opbrengstverwachtingen overgaan naar deze voorziening.

Anderzijds worden bij deze actualisatie ook de afgesloten complexen Ter Aar West en Woerdense Verlaat definitief afgerond. Dit leidt tot een eenmalige vrijval van € 145.778,- die naar de Algemene Reserve terug kan vloeien, zie kolom vrijval in onderstaande tabel. Vanuit de afgesloten complexen Buytewech Oost en Middelweg worden er bij deze actualisatie budgetten overgeheveld naar de Voorziening afgesloten complexen. Aan kosten is dit in totaal een bedrag van € 126.146,-.

Tabel voorziening afgesloten complexen per 1-1-2019

Tabel overzicht bedrag vrijval ten gunste van de Algemene Reserve

Risicomethodiek
Om de strategische koers van het grondbedrijf goed te borgen en het meerjarenperspectief waarheid te laten worden, zetten wij een instrument als risicomanagement in. De inzet van dit instrument monitort onderweg kritisch de financiële en inhoudelijke voortgang in de diverse grondexploitaties. Zo hebben we gezorgd voor een door de organisatie gedragen beleidskader voor professioneel risicomanagement.

Elk project waarin bepaalde doelen zijn gesteld kent risico’s. In het geval van ruimtelijke ordeningsprojecten gaat het over risico’s zoals kostenoverschrijdingen, extra kosten, gederfde inkomsten of vertraging. Het doel van de risicoanalyse is het identificeren, waarderen en beheersen van projectrisico’s, zodat we inzicht krijgen in de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie.

Zoals vastgelegd in de Kadernota grondbeleid 2017-2020 wordt voor alle lopende grondexploitatieprojecten ieder jaar een risicoanalyse opgezet. In juni 2011 heeft de gemeenteraad de eerste risicoanalyses voor alle grondexploitaties vastgesteld. Deze analyse wordt nu periodiek geactualiseerd als vast onderdeel van de jaarlijkse actualisatie. In de afzonderlijke grondexploitaties wordt in de post onvoorzien een financiële buffer opgenomen die de benoemde risico’s tot een afgesproken hoogte dekt. In de risicoanalyses wordt/worden per risico een of meer beheersmaatregelen geformuleerd die er op zijn gericht om het risico te mitigeren (verminderen), te vermijden of (indien noodzakelijk) te accepteren. Doordat duidelijk is welke risico’s de grootste financiële impact hebben is ook helder welke sturing het meeste rendement oplevert.